인플레이션 위기로 올해 금리 인상인하여 부동산 시장이 급속도로 얼어붙었습니다. 올해 내내 건설사의 줄도산 위기를 뉴스 기사로도 많이 접했었습니다. 최근 부동산 PF 사태로 더욱 더 상황이 않좋아졌습니다. 사실 PF대출 사태는 레고랜드 사건에서 부터 나온 이야기 입니다. 현재 태영건설 위크아웃이 레고랜드가 미친 영향보다 더 클수도 있다는 분석이 나오고 있습니다. 부동산 PF대출 위기에 대해 알아보겠습니다.
PF대출
PF대출 사전적 정의는 돈을 빌려줄 때 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적담보에 두지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법입니다. 보통 대출은 집, 땅을 담보로 대출해주거나 은행이 신용을 판단하여 대출을 해주고 있습니다. 그러나 건물을 지을때는 담보가 없으니 미래에 지어질 건물의 프로젝트의 계획을 보고 돈을 빌려주게 됩니다. 담보나 신용 대신 프로젝트 즉 부동산의 사업성을 보고 대출을 해주는 걸 말합니다. 담보가 없는 만큼 리스크가매우 커 이율이 높은 대출입니다.
부동산 대출 흐름
건물을 지을려면 땅일 필요합니다. 일반적으로 건물을 지을때 돈을 확보해 놓고 공사를 시작하는 경우는 매우 드뭅니다. 시행사는 땅을 매입하기 위해 대출을 하는데요. 보통 브릿지 대출이라고 합니다. 토지를 매입후 인허가 신청 후 착공 허가가 떨어지면 공사를 하기위한 대출을 받습니다. 이게 PF대출입니다. PF자금을 바탕으로 공사를 진행하고 완공 후 입주가 완료되면 분양대금으로 PF를 상환하는 구조입니다.
흐름도의 예시를 보시면 토지와 공사비를 합쳐 2000억이 든다고 가정하였을때 200억만으로 건물을 짓을 수 있다는 뜻입니다.
태영건설 위기 이유
시행사가 은행에서 대출을 받을때 은행도 안전장치가 필요합니다. 그래서 은행은 시공사가 보증을 서서 대출을 진행하게 됩니다. 즉 시행사가 돈을 갚지 못하면 시공사가 대신 돈을 갚아야 합니다. 특히 태영건설은 PF대출 보증 잔액이 다른 건설사에 비해 매우 높습니다. 태영건설은 PF대출 보증 잔액이 3분기 기준으로 4.41조원에 달하고 있습니다. 현대건설은 2.2조, gs건설은 1.7조로 태영건설은 매우 높은 수준입니다. 태영건설은 부동산시장이 좋지 않고 착공 시작도 못한 현장이 과반이상이라고 합니다. 미착공 상태에서 대출 연장없이 사업을 마감할 경우 상당한 금액의 보증액을 갚아야하는 상황입니다.
오늘은 부동산 PF대출 위기에 대해 알아보았습니다. 이번 태영건설 워크아웃사태로 당사 주가가 급락하기도 했습니다. 부동산 시장과 금융시장이 어떻게 변하는지 긴장하며 바라봐야 할 것입니다.